王青宏：對(duì)于國(guó)內(nèi)商品住宅市場(chǎng)而言，剛過去的2011年，可以用兩個(gè)字來(lái)概括即 “限”和“滯”。所以現(xiàn)在的市場(chǎng)是近十年來(lái)最差的市場(chǎng)，我認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)相對(duì)集中跌幅。

房地產(chǎn)開發(fā)商急于回款的已經(jīng)在2011年底拼命回收了，通過2012年的元旦春節(jié)，人氣觀望不大，成交量難有起色，預(yù)計(jì)大多數(shù)樓盤在2月不會(huì)熱心推盤，而相對(duì)集中在3月及以后，在疊加調(diào)控政策不放松、特別是限購(gòu)政策不放松的時(shí)候，只能靠?jī)r(jià)格戰(zhàn)來(lái)爭(zhēng)奪有限的進(jìn)場(chǎng)客源，從而引發(fā)房?jī)r(jià)年內(nèi)的第一波相對(duì)集中的下行。目前的市場(chǎng)反應(yīng)顯然調(diào)控是有成效，一二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了比較明顯的降價(jià)。而且目前是限購(gòu)城市壓力最大的一段時(shí)間。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一直這樣下去還是會(huì)有一個(gè)所謂的回穩(wěn)？

我判斷，這種情況一直會(huì)在2012年的上半年延續(xù)。時(shí)間跨度從3月到6月，相對(duì)集中在上半年。最快也在下半年穩(wěn)住，但不一定回暖，而且政策不會(huì)有太大變動(dòng)。地方政府可能會(huì)有一些在執(zhí)行上面的差異化操作，比較大的動(dòng)作要等到下半年才會(huì)出現(xiàn)。不過房?jī)r(jià)大幅下跌引起的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)是不可能忽視的。所以我們看到的是一個(gè)在不斷博弈中尋求平衡的政策市，不會(huì)產(chǎn)生一邊倒的局面。

自2009年底開始的本輪房地產(chǎn)調(diào)控期已近兩年，兩年里從金融、信貸、稅收直至行政性限購(gòu)措施輪番出臺(tái)，應(yīng)該說目前已經(jīng)達(dá)到“遏制房?jī)r(jià)過快上漲”的初期調(diào)控目標(biāo)。

從政策的角度來(lái)說，此輪調(diào)控的決心是很大的，不見價(jià)格下調(diào)絕不會(huì)半途而廢。我們應(yīng)該看到目前并不是市場(chǎng)上所有的產(chǎn)品都出現(xiàn)大的跌幅，其實(shí)很多小的開發(fā)商并未被資金所困而大幅下調(diào)房?jī)r(jià)，對(duì)于這些開發(fā)商來(lái)說可以短期內(nèi)不拿地不開發(fā)，但是不想把原來(lái)的利潤(rùn)損失掉，或許他們還能扛一段時(shí)間。而一些大的品牌開發(fā)商的價(jià)格下跌顯然是一種整體戰(zhàn)略的考慮，也不是日子過不下去了被逼降價(jià)，所以他們的降價(jià)空間和時(shí)間都是有一定的范圍的，不會(huì)帶著這個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)一直望下走。

另外，目前有些地方房?jī)r(jià)下跌后引起的以前購(gòu)房消費(fèi)者的心態(tài)不平也已經(jīng)產(chǎn)生了多次的糾紛，這些問題已經(jīng)引起了相關(guān)政府部門的注意，并采取了適當(dāng)?shù)拇胧?。所以我們看到的是一個(gè)在不斷博弈中尋求平衡的政策市，不會(huì)產(chǎn)生一邊倒的局面。再者，從二手市場(chǎng)來(lái)說，并未出現(xiàn)大面積的跟風(fēng)下跌，反而出現(xiàn)不售轉(zhuǎn)租了。目前很多擁有兩三套房產(chǎn)的人是以投資為目的的，并不急于套現(xiàn)，不會(huì)跟風(fēng)拋售的。

所以我們樂見的結(jié)果是，房?jī)r(jià)在適度的調(diào)整和下跌之后，將會(huì)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的市場(chǎng)環(huán)境，這個(gè)下跌的幅度或許不會(huì)超過30%。而調(diào)控政策應(yīng)該會(huì)在半年到一年的時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)新的變化，當(dāng)然這樣的變化并非是所謂的政府救市，而是逐步取消行政性的限制措施，通過更完善的信貸、稅收措施作為長(zhǎng)期的市場(chǎng)調(diào)控手段，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展。

展望2012年，可以預(yù)見限貸、限購(gòu)等政策依然會(huì)持續(xù)，銀行的貸款政策對(duì)于房地產(chǎn)的支持力度也將大幅減弱，去庫(kù)存的形勢(shì)依然嚴(yán)峻，然而各地政府要立刻擺脫對(duì)于房地產(chǎn)的依賴也不現(xiàn)實(shí)，因此2012年的房地產(chǎn)會(huì)在調(diào)整中度過，當(dāng)然也不排除出現(xiàn)成交量的小幅反彈。